De laatste maanden worden aan de lopende band bouwvergunningen afgeleverd voor vele grote studentencomplexen in het centrum van Gent. Dit zal vanaf volgend jaar extra druk leggen op alle duurzame inwoners van Gent. Maar ook investeerders in koten kunnen mogelijks met een kater opgezadeld zitten binnen enkele jaren. Een pleidooi voor een betere planning én inplanting van studentenhuisvesting.

Gent is de laatste jaren door stadsvernieuwing uitgegroeid tot een gezellig sympathieke woonplaats. Naast de vele toeristen trekt ze dan ook heel wat nieuwe gezinnen en studenten aan, waardoor de stad steeds drukker wordt. De laatste 10 jaar kwamen er maar liefst 20.000 (!) inwoners bij. Daarmee komen we stilaan aan een verzadigingspunt. Gent kan niet nog meer inwoners verwelkomen (en toeristen en bedrijven aantrekken) zonder beetje bij beetje afbreuk te doen aan de leefbaarheid van de stad: meer bebouwing in al zeer dichtbevolkte wijken, gebrek aan groene open ruimtes en rustigere wijken, meer lawaaihinder, verkeer, fijn stof en zwerfvuil. Zo riskeert men buurten te verzieken met als gevolg een stadsvlucht door (jonge) gezinnen.

Studentenkoten hype

In die optiek is de snelle toename van het aantal kotstudenten een extra uitdaging voor de stad. De 24.000 studenten die vandaag al op kot zitten zorgen er mee voor dat Gent een levendige en dynamische omgeving is. Gent verbood enkele jaren geleden om nog huizen als studentenkoten in te richten, hopend om zo wooncapaciteit vrij te maken voor gezinnen. Het gevolg was echter dat het gebrek aan studentenkoten snel toenam.

Bovendien ging die maatregel voorbij aan de maatschappelijke realiteit dat jongeren juist steeds meer particuliere huizen willen delen met andere jongeren. 18% van de Gentse studenten woont al samen in zogenaamde “friends”-huizen (naar de gelijknamige TVserie waar jongeren samenwoonden onder 1 dak). Ze doen dit niet alleen uit sociale keuze, maar ook om de kosten te drukken of om meer comfort voor een vergelijkbare prijs te krijgen.

Die ongelukkig gecreëerde toestand van kotentekort was uiteindelijk niet langer houdbaar, waardoor Gent zich genoodzaakt zag om zijn bouwvoorschriften te versoepelen. Gevolg: een explosie van studentencomplexen in een recordtempo vergund aan privéinvesteerders. Gelukkig kunnen die nieuwe studentencomplexen aan de rand van de stad worden gebouwd, of gelijkmatiger gespreid. Bovendien bezitten hogescholen en de universiteit nog over heel wat vrijliggende grond – dikwijls op hun eigen campus – zodat ze hun groei zelf kunnen opvangen door in meer studentenhuisvesting te voorzien. Om financiële redenen kan de grond zelfs in erfpacht aan privé-investeerders van koten worden gegeven. En verdere overheidsinvesteringen in een verbeterd openbaar vervoer neemt ook druk weg op de noodzaak naar meer koten in de stad.

En toch worden bouwvergunningen vandaag massaal toegestaan in het reeds dichtbevolkte centrum van de stad. Bagattenstraat, Savaanstraat, Sint-Lievenslaan, de Backstage in de Sint-Pieters-Nieuwstraat etc. Nochtans erkent de stad Gent zelf het probleem van overconcentratie van studenten in bepaalde wijken. In de Voskenslaan komt er zelfs een heuse concentratie van nieuwe studentencomplexen (Redemptoristen, hotel Astoria, Hogeschool, plus een nieuw studentencomplex), tesamen bijna 700 extra bewoners, aan de rand van een rustige woonkern. Mogelijks zaait dit de kiem van een nieuwe studentenbuurt? Overigens wordt één van die studentencomplexen zelfs gepland temidden van de vele tuinen in die wijk (tussen Voskenslaan en Flamingostraat), een regelrechte aanslag op rust en ruimtegevoel. De hele woonwijk rond station Gent-Sint-Pieters zal de komende jaren overigens zwaar onder druk komen door bijzonder grote bouwprojecten. Opnieuw veel groei dus, maar wat met de levenskwaliteit van de huidige bewoners? Het idee van studentencomplexen is goed, maar een verkeerde inplanting kan onevenredig veel schade bezorgen aan bepaalde buurten.

Naar een overaanbod

In een hoog tempo werden al 1.400 vergunningen toegekend. We riskeren dan ook zeer snel over de 2.200 te gaan, het aantal extra koten dat Gent eigenlijk pas nodig achtte tegen 2019. Terwijl het aanbod dus fors zal toenemen de komende jaren, is de kans groot dat de vraag naar studentenwoningen daarentegen stabiliseert of zelfs afneemt (in academiejaar 2010-2011 zagen we de populatie kotstudenten al dalen met 400). Niet onlogisch na jaren van snelle groei van de studentenpopulatie, en een demografische ontwikkeling waardoor er nu eenmaal niet veel 18-22jarigen extra zullen bijkomen in de nabije toekomst. Bovendien is er nog het verslechterd economische klimaat (op kot gaan is een dure aangelegenheid). En zijn jonge mensen wel bereid om met 100 of 500 medestudenten in grote complexen te huizen? Feit is immers dat vandaag slechts 10% van de populatie in een vergelijkbare studentenhome woont, en dat er een duidelijke sociale trend is van jongeren die alleen of met een klein groepje een huis of appartement willen bewonen. Ook al zijn studentencomplexen op zich een goed idee, het is geen garantie dat er extra woonhuizen vrij komen. En als ze toch vrij komen en gezinnen hun intrek nemen, dan zullen ze samen met de extra studenten de totale bevolking in de dichtbevolkte buurt verder aandikken. De stad krijgt zo zijn groei, de huidige bewoners krijgen zo minder levenskwaliteit.

Ondertussen draait de verkoop van studentenkoten bijzonder goed. Nochtans zal een hoger aanbod gecombineerd met een mogelijks lagere vraag op termijn naar lagere prijzen kunnen leiden. Niet (meer) de grote institutionele beleggers investeren in deze populaire nichemarkt – daarvoor is het rendement te laag – maar privé investeerders, gedreven door de (huidige) kotschaarste en onzekerheid op de financiële markten. Van zodra alle geplande studentencomplexen worden opgeleverd (vooral vanaf september 2013) kan de investeerder achterblijven met een (overigens illiquide) belegging die minder opbrengt dan verhoopt. Ook een stijging van de huidige zeer lage rente (duurdere financiering) of een stabilisering/opleving van de beurzen (rendabelere alternatieven voor vastgoed) kan leiden tot lagere vastgoedprijzen voor koten.

Rekening houden met de Gentenaars

Het probleem zit dus niet in de situatie van gisteren of vandaag – de meeste Gentenaars zijn momenteel dan ook tevreden over hun stad – maar in het gevaar van morgen. De stad mag zijn expansieplannen niet realiseren ten koste van zijn huidige inwoners. Inplanting van gebouwen, zeker studentencomplexen, dient zeer omzichtig te gebeuren met inspraak van en respect voor de onmiddellijke buurtbewoners. Maar elk alleenstaand project overstijgt ook het wijkbelang omdat alle projecten samen een aanzienlijke impact kunnen hebben op de woon- en levenskwaliteit van alle Gentenaars gedurende decennia lang. Laat deze kwalitatieve beoordeling een doorslaggevende toetssteen zijn bij alle nieuwe projecten.