Méér dan anderhalf jaar geleden (op 30/03/22) maakte Upgrade Estate haar plannen bekend om een grootschalig nieuwbouwproject “Mangalica/SiteSmatch” neer te poten middenin het woonblok tussen Musschestraat, Vrijheidslaan, Zwijnaardsesteenweg en Uilkensstraat, op een projectgebied van in totaal ca.6952m². Voor deze nieuwbouw (met o.m. 128 studentenkoten) zou ook bouwkundig erfgoed Villa Buyck (+ tuin = 2264m²) worden gesloopt.

Na talrijke bezwaarschriften trok Upgrade Estate haar 1^ste Omgevings- en MilieuVergunnings(OMV)-aanvraag (ref. 2021170498) in de zomer van 2022 in (op 18/08/22), om 2 maand later (op 20/10/22) een 2^de (nagenoeg identieke) OMV-aanvraag (ref. 2022110564) in te dienen. Deze werd dit voorjaar (op 16/03/23) door Stad Gent in eerste aanleg vergund. Een grote groep omwonenden, juridisch bijgestaan door Advokaat Griet Cnudde, tekende tegen deze beslissing beroep aan.

Dit “derdenberoep” werd op 09/11/23 door de bestendige deputatie van Oost-Vlaanderen ingewilligd (Ref. 2023_DEP_04404). Deze beslissing werd op 24/11/23 geregistreerd in het Omgevingsloket. Het bouwproject van UpgradeEstate werd dus geweigerd.

De weigering is gebaseerd op o.m. het verslag van de provinciaal omgevingsambtenaar dat stelt dat de legaliteitsbelemmeringen (o.a. inbreuken op o.m. Vlaamse Codex Wonen en Algemeen Bouwreglement Stad Gent) dermate ernstig zijn dat de aanvraag moet worden geweigerd. Ook op vlak van “de goede ruimtelijke ordening” stelt dit advies o.m. (citaat, blz. 61): “(...) het bouwprogramma [wijkt] als geheel af van wat gangbaar en inpasbaar is in de onmiddellijke omgeving. (...) Het ontwerp betekent een schaalbreuk met het hierboven geschetste straatbeeld en overschrijdt vooralsnog de ruimtelijke draagkracht van de omgeving.” (zie Afb helemaal onderaan).

Waardevol

Een ongunstig advies voor het nieuwbouwproject werd eveneens verstrekt door de dienst Erfgoed van de Provincie Oost-Vlaanderen. Uit dit advies blijkt dat Villa Buyck wel degelijk nog steeds belangrijke cultuurhistorische en architecturale erfgoedwaarden bezit, naast een locus- en belevingswaarde in het straatbeeld. De Villa stemt qua volumetrie en geveluitzicht immers nog bijna integraal overeen met de erfgoedwaarden en de erfgoedkenmerken waarmee het pand is opgenomen in de vastgestelde Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed. Dit is hét referentieoverzicht van het bouwkundig erfgoed in Vlaanderen dat op éénduidige wijze het waardevol gebouwd patrimonium oplijst. Naast cultuurhistorische erfgoedwaarde getuigen de specifieke stijlkenmerken van het pand ook van architecturale erfgoedwaarde. Bovendien draagt het pand erfgoedwaarde in zich door zijn specifieke inplanting op het perceel en binnen zijn ruimere context.

De dienst Erfgoed merkt op dat dit type pand toelaat om op een doordachte manier hedendaagse normen en comfort te integreren zonder daarbij de erfgoedwaarden aan te tasten; en stelt vast (citaat, blz. 56) “dat het aanvraagdossier een economische/financiële maximalisering van het bouwprogramma voorziet in de plaats van een programma waarin de erfgoedwaarden van de villa met tuin geïntegreerd worden, of waarin er een relatie of verwijzing naar deze villa met tuin bestaat (zoals initieel wel voorzien in de Stadskamernota).”

De argumenten voor de sloop van de Villa omwille van de noodzaak om de openbare doorsteek te realiseren kunnen evenmin bijgetreden worden. Zoals dienst Erfgoed terecht stelt: “De doorstreek komt op geen enkel punt in de nabijheid van het bouwkundige erfgoed en loopt zelf niet over de afbakening van dit relict.” De realisatie van de doorsteek is met andere woorden geen beletsel voor het behoud van de villa.

Een nieuwe toekomst

Een eventueel nieuw aanvraagdossier zal bovendien aan een volledig nieuwe beoordeling onderworpen moeten worden. Richtinggevend wordt daarbij meegegeven: "In een nieuw ontwerp dient hiermee rekening te worden gehouden en dient het een lichtere invulling te krijgen beter aansluitend op de schaal van de omgeving. Naar het behouden van de beboomde tuin (...) dient maximaal te worden gestreefd. Dit zal meteen het ontwerp wat lichtvoetiger maken en beter inschaalbaar in de omgeving."

Met deze geweigerde OMV-aanvraag is bouwkundig erfgoed Villa Buyck gered, of dan toch: voorlopig; want als de recente, moedwillige verwaarlozing en het gebrek aan onderhoud zich nog een paar jaar voorzet, is de Villa op termijn inderdaad “rijp voor de sloop”.

Wij hopen daarom dat de eigenaar(s) van de Villa hun verantwoordelijkheid opnemen en in hun nieuwe OMV-aanvraag (die er ongetwijfeld zal komen) alles in het werk zullen stellen om dit bouwkundig erfgoed in stand te houden en te integreren - exact dus zoals vooropgesteld in de gecoördineerde Stadskamernota, opgesteld door de Gentse Stadsdiensten voor de ontwikkeling van de site: “Hetzij als publieke functie integreren bij het openbaar groen (bv. Gemeenschapsvoorziening voor de buurt, maar evengoed bv een restaurant met terras grenzend aan publiek park). Hetzij deel uitmakend van de studentenhuisvesting als gemeenschappelijke ruimtes.”

Leegstand is in ieder geval geen optie en moet absoluut vermeden worden. Het projectgebied laat zeker doordachte en duurzame inbreiding toe. En dan zien wij daar graag betaalbare gezinswoningen komen, op schaal van de omgeving, en uiteraard mét behoud van Bouwkundig Erfgoed Villa Buyck én tuin.

Het grootste nachtmerriescenario op dit moment is evenwel dat Villa Buyck “toevallig” afbrandt (zoals tot 2 maal toe gebeurde op de Arsenaal-site in Gentbrugge) of dat er “per ongeluk” een bulldozer tegenrijdt ...

Afb rechts: Joseph Buyck (de 19^de eeuwse eigenaar-bewoner, naar wie de Villa vernoemd werd) was één van de exposanten op de Gentse Wereldtentoonstelling 1913. Gent werd voorgesteld als de stad der bloemen en der historische gedenktekenen. Het adres van zijn bloemistenwoning werd vermeld in de catalogus waarin de verschillende deelnemers waren opgenomen. Je kon er de prachtigste Kentia Balmoreana, een soort palmsoort, terugvinden.

Onderstaande Afb: Project “Mangalica” (UpgradeEstate), straatzijde (kant Zwijnaardsesteenweg). Het voorgenomen bouwprogramma in de OMV-aanvraag wijkt als geheel af van wat gangbaar en inpasbaar is in de onmiddellijke omgeving. Het ontwerp betekent een schaalbreuk met het straatbeeld en overschrijdt de ruimtelijke draagkracht van de omgeving: